明朝末年，北京城有位土财主，那可谓财大气粗，有房有地。土财主姓魏，认识不认识的都管他叫魏老爷，家里是经营丝绸生意的，原住在从江南苏湖一带，后来才上的北京。魏老爷之所以来北京，只为了一件事，就是生儿子。
此话何解
魏家到了魏老爷一代，人丁单薄，只剩他一个男丁，虽然已年逾半百，依旧求子心切。为此，续房两妾，但还是各生一个女儿，加上正室的闺女，魏老爷共有三个女儿。女儿再多也无法继后香灯，所以他特地去拜访了一个远近闻名的算命先生。
算命先生掐指一算，说魏老爷命中有三女两子。魏老爷听后，细问这三女已生，两子又何来。算命先生哈哈一笑，告诉他若求两子必住天子脚下，依仗龙气方能得愿。
明朝有两座都城，一个是南京，一个是北京。此处距南京不远，距北京可就千里迢迢了。这会儿，朝廷仍在，所以天子依然住在北京，也就是说，魏老爷只能选择千里奔波。
收拾好一切，安排妥当，魏老爷就和两房小妾，带上若干家丁前往北京。
北京城乃天子住所，自然与众不同，一到地儿，魏老爷就觉得神清气爽，就像脱胎换骨一般。
一行人在客栈歇了两天，皇上是没见到，达官贵人倒见了一大波。魏老爷久经商场，对场面上的一套还是得心应手的，他的目的就是选一所宅院，离天子越近越好，所以免不了和那些人打交道。一来二去，所有人都知道魏老爷在找住所了。
约莫七八天后，客栈的小二通知魏老爷，说朝廷贴了皇榜，出售一所宅院，这可是新鲜事，皇帝老儿卖房子，闻所未闻。魏老爷跑去一瞧，果真如此，原来是一位高官因贪污腐败被抄家，家是抄了，但房子没被收走，为了筹措军费，才卖他的房子。
魏老爷再瞧这所宅院的地址，高兴坏了，就在皇宫外围几百米的位置。
皇榜上没有写具体的价格，想必能顺利买下来也不是一件容易的事，不但要有钱，还要有门路，这回那些结交的达官贵人就派上了用场。经过一番周折，魏老爷总算得偿心愿，入住了这所前高官的宅院。
这所宅院崭新如初，气派非凡，所见之处都是独到匠心，听说这位高官巧取豪夺才建起这所宅院，指望今后养老用的，不料没住上几日就被人揭发才有了如此下场。魏老爷可不在意这些，又不是一辈子住在这里，只要生了儿子，一转手，这房子肯定还是抢手货。
话说这算命先生真不是盖的，入住一个月后，两个小妾先后有喜，这可再次把魏老爷高兴坏了，人参鹿茸大补药一并伺候着，可好景不长，家中发生的怪事差点让两个孩子不保。
先是其中一个小妾，她晚上做梦，梦见一个人老是在她耳边说话，语气很强硬，让她们赶紧搬家。一连几个晚上都睡不好，早上起来就是两个大熊猫眼。魏老爷以为是怀孕后的反应，没放在心上，小妾觉得是水土不服导致的，也没有在意。
与此同时，另一个小妾不但做梦，还梦游了。伺候的丫鬟看到她从房间里出来，在走廊里来回跑，怎么劝都不听。后来一大帮家丁相助才好不容易叫醒她，她却说是有个人让她搬家，她不肯，那个人就追她，她不得已才跑的。
连续两件事都指向搬家，不得不让魏老爷怀疑这里的风水问题。他打发家丁捎口信去老家，务必请算命先生前来一查究竟。
一天晚上，魏老爷在书房里点香冥思，却听家丁来报，说鲤鱼池的水干了。魏老爷是生意人，自然知晓“水主财”的道理，这水没了，可不是预示财也没了，因此很是慌张。在太极造型的鲤鱼池中，二十多条鲤鱼在干涸的坑中乱扑腾，一米多深的坑是一滴水也没有剩下。他一边吩咐人拾起鲤鱼放入水桶中，一边在想，这早上还是满池的水，这会儿说没就没了，莫不是底下有外流的洞不成。
于是乎，魏老爷命人在坑中检查，一番查看后，没见异常。鲤鱼池是这所宅院里原有的，来时就有活蹦乱跳的鲤鱼游在池水中。他老家也有鲤鱼池，鲤鱼却没有这边来得多，所以特别喜欢，还让专人看护。据这名家丁说，今早确实有水，下午偷懒睡觉，回来时就发现水位有所下降，他不知道为什么会这样，就往里加水，可是无论他加多少水，过不久水位还是会下降，下降的趋势随着他加水次数的增多越演愈烈，直到到了夜里，他实在没有力气再去挑水，两大缸的水都被他灌完了，要是被惩罚他也心甘情愿。
魏老爷不是个不讲理的人，这名家丁虽有过失，但池水的减少怎么看也不像是人为造成的。他再三定夺，决定先把这些鲤鱼养在水缸里再说，让人精心看管，不得有失。
到了深夜，宅院里只有巡夜的两个家丁没睡，这两人一个十五，一个十六，是亲哥俩，爹娘都在战乱中死去，从小被魏老爷收养，无姓无名，因为长得瘦小，都唤他们作大鼠和二鼠。
两人不只长得瘦小，胆子也和老鼠一样小，听说这几天宅院里连出怪事，虽没有亲眼所见，但耳闻已经吓得够呛。倒霉的是别人都是白天干活，他俩是晚上干活，夜深人静，鬼魅出没，每走一步，这腿就哆嗦一回。
大鼠和二鼠一前一后举着灯笼在各条通道里行走，相互壮着胆子，终于又巡完了一遍。看了看时间差不多了，两人来到后院假山下，大鼠从怀里掏出一瓶白干，二鼠从兜里拿出一包肉干，你一口我一嘴，吃起夜宵。
吃罢，两人打着饱嗝，坐在石墩上打瞌睡。不知过了多久，迷迷糊糊中，大鼠听到有脚步声，他叫醒二鼠一起听。果然，脚步声又重又急，像是有什么急事。再一想，很可能是贼。